[시사저널e=길해성 기자]?서울 빌라 시장이 빠르게 냉각되고 있다. 지난해 10년 만에 최고 상승률을 기록하며 반등 기대를 키웠지만 정부의 임대사업자·다주택자 규제 강화 예고 이후 분위기가 급변했다. 임대 목적 투자 수요가 이탈하면서 거래가 급감했고, 가격도 하락 전환했다. 빌라 시장의 구조적 취약성이 다시 드러났다는 평가가 나온다. ◇ 1월 대비 거래량 70% 증발…일평균 100건서 30건대로 '추락' 25일 국토교통부 실거래가 공개 시스템에 따르면 이달(1~25일) 서울 연립·다세대 매매 거래는 912건에 그쳤다. 지난달 전체 거래량인 3354건과 손오공게임 비교하면 72.8% 감소한 수치다. 특히 하루 평균 거래 건수는 지난달 약 100건 수준에서 이달 30건 안팎으로 급감했다. 불과 한 달 만에 거래 속도가 3분의 1 수준으로 떨어진 것이다. 월말 신고분을 감안하더라도 감소 폭이 워낙 커 단순한 일시적 둔화로 보기는 어렵다는 평가가 나온다. 골드몽릴게임릴게임 월별 서울 빌라 매매 거래량 및 구별 매매가격 하락률. / 그래픽=챗GPT 권대중 한성대 경제·부동산학과 석좌교수는 "빌라 시장은 가격보다 거래가 먼저 반응하는 특성이 있다"며 "거래가 급감하면 시세는 당분간 유지되는 듯 릴게임방법 보이지만, 거래 공백이 길어질수록 급매 위주로 시장이 재편되며 뒤늦게 가격 조정이 나타난다"고 말했다. 이어 "하루 평균 거래가 30건대로 떨어졌다는 점은 이미 조정 국면 초입에 들어섰다는 신호"라고 덧붙였다. ◇ RTI·LTV 규제 강화 예고…임대사업자 자금 압박 '직격탄' 거래 급감의 직접적인 배경 릴게임바다이야기사이트 으로는 임대사업자·다주택자 규제 강화 예고가 지목된다. 정부는 최근 임대사업자 주택담보대출 만기 연장 시 임대업이자상환비율(RTI) 심사를 강화하고, 담보인정비율(LTV)를 신규 주택 구입 수준으로 조이는 방안을 검토 중이다. 빌라 시장에서 해당 규제가 치명적인 이유는 대출 구조에 있다. 등록 임대사업자가 이용하는 시설자금 또는 사업자 대 릴게임뜻 출은 통상 1년 단위로 만기를 갱신하는 구조다. 그동안 자금 흐름에 큰 문제가 없으면 연장이 이뤄지는 경우가 많았지만 앞으로는 연장 시점에 강화된 RTI 기준을 충족하지 못할 경우 일부 상환 부담이 발생할 가능성이 있다. 금융권에 따르면 시설자금 기준 RTI가 1.25~1.5배 수준으로 적용될 경우 고금리 환경에서 임대 수익만으로 이자 부담을 충족하지 못하는 임대인들은 부족한 기준만큼 원금 상환이 필요해질 수 있다. 여기에 LTV 규제까지 신규 주택 구입 수준으로 적용되면 담보 가치 하락과 대출 한도 축소가 동시에 발생해 임대인별로 수천만 원에서 억 원 안팎의 추가 자금 부담이 발생할 수 있다는 분석도 나온다. 서울의 한 빌라 밀집지역. / 사진=연합뉴스 현재 고금리 상황에서 임대 수익으로 이자를 감당하기 어려운 다주택자에게는 추가 자금 부담으로 작용할 수 있다. 5대 시중은행의 임대사업자 대출 가운데 상당수가 올해 만기를 맞는 것으로 알려지면서 자금 여력이 부족한 임대인들이 매물 정리에 나설 가능성도 제기된다. 세제 혜택이라는 '당근'이 사라진 점도 투자 수요를 밀어냈다. 정부는 10·15 대책을 통해 서울 전역을 사실상 규제지역으로 묶으며 빌라 매수 시에도 자금조달계획서 제출과 대출 규제를 강화했다. 여기에 임대 기간 충족 시 주어지던 양도소득세 감면 축소와 장기보유특별공제 산정 방식 변경 논의까지 더해지면서, 빌라를 사서 세를 놓는 투자 전략의 수익성은 이전보다 낮아졌다는 평가가 나온다. ◇ 10년 만에 최고 상승률 찍었지만…올해 들어 하락 전환 가격 지표는 거래량 급감보다 더 직접적인 경고음을 내고 있다. 한국부동산원에 따르면 지난해 서울 연립·다세대 매매가격지수 누적 상승률은 5.26%로 집계됐다. 이는 전국적인 부동산 불장이었던 2021년(4.10%)을 상회하는 수치이자, 2014년 이후 10년 만에 기록한 최고치다. 아파트 가격 급등에 따른 풍선효과와 서울시의 정비사업(신속통합기획·모아타운) 규제 완화 기대감이 시장을 비정상적으로 과열시켰다는 평가다. 시장은 올해 들어 급격히 냉각됐다. 지난달 서울 빌라 매매가격지수는 전월 대비 0.79% 하락하며 하락 전환했다. 지난해 월평균 0.44% 수준의 꾸준한 상승 폭을 기록하던 시장이 단 한 달 만에 하락세로 급격히 꺾인 것이다. 특히 재개발 기대감이 높았던 성북구(-1.12%), 강서구(-0.95%), 은평구(-0.88%) 등 빌라 밀집 지역의 하락 폭이 서울 평균을 상회하며 하락세를 주도하고 있다. 정비사업 호재로 가격이 부풀었던 지역일수록 거품이 빠르게 빠지고 있는 형국이다. 실제 실거래 시장에서도 가격 조정 신호가 확인되고 있다. 지난해 하반기 정비사업 기대감으로 가격이 빠르게 올랐던 지역을 중심으로 고점 대비 5~10% 이상 낮춘 급매물이 잇따르고 있다. 강서구 화곡동 소재 다세대 주택(전용 59㎡)은 지난해 말 3억8000만원에 거래됐으나, 최근에는 3억2000만원까지 호가가 내려왔다. 가격을 크게 낮췄음에도 매수 문의는 거의 없는 상태다. 서울 장기임대주택 유형별 비중. / 그래픽=챗GPT 화곡동의 한 공인중개사사무소 관계자는 "빌라는 아파트에 비해 실거주 수요층이 얇고 투자·임대 비중이 높아 거래가 끊길 경우 가격 조정이 뒤따르는 구조"라며 "거래 공백이 2~3개월 이상 이어질 경우 실거래가가 계단식으로 조정될 가능성도 있다"고 말했다. 이어 "재개발 기대감이 높았던 지난해와 달리 최근에는 급매물이 나와도 대출 문제로 거래가 쉽지 않다"며 "임대사업자들의 매도 상담이 늘고 있다"고 덧붙였다. ◇ 의무임대 만료 물량 변수…공급 과잉으로 침체 장기화 가능성도 전망은 더욱 어둡다. 올해는 과거 2020년 전후로 등록했던 장기 민간임대주택의 의무 임대 기간이 만료되는 물량이 집중돼?있다. 국토교통부에 따르면 서울 내 장기 임대주택 중 빌라·오피스텔 등 비아파트 비중은 약 84%에 달한다. 규제 압박을 견디지 못한 다주택자들이 의무 기간 종료와 동시에 대거 손절 매물을 내놓을 가능성이 제기되는 대목이다. 금융 규제와 대출 제한으로 매수 여건이 이전보다 크게 악화된 상태인 만큼 시장 변동성이 커질 수 있다는 분석이 나온다. 전문가들은 당분간 서울 빌라 시장의 침체 흐름이 이어질 가능성이 크다고 보고 있다. 서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 "비아파트 시장은 임대 수익과 투자 수요 비중이 높아 금융 환경 변화의 영향을 직접적으로 받는다"며 "대출 규제 강화와 고금리 상황이 맞물린 현 국면에서는 거래 회복까지 상당한 시간이 필요할 것"이라고 말했다. 이어 "의무 임대 기간이 종료되는 물량이 한꺼번에 시장에 나올 경우 단기적으로 매물 부담이 커질 수 있다"며 "입지나 정비사업 가능성이 뚜렷한 일부 지역을 제외하면 가격 조정 압력이 당분간 이어질 가능성이 높다"고 덧붙였다.